我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自 微信公众号“深叔说房” 的粉丝精选提问：

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提问：深叔，你好，已婚，名下无房，准备购买一套回迁房，有亲戚说回迁房不靠谱，请问回迁房可以买吗？回迁房的交易跟商品房有什么区别吗？有没有什么需要注意的地方？

深叔： 你好，回迁房有两类：一类是业主有房产证的回迁房，这类房子和普通二手房没有区别，交易起来比较安全，但价格和商品房一样高。另一类是只有回迁安置补偿协议，通过买卖回迁权来进行交易的形式，有两种交易方式：1.和回迁民进行交易，约定房产证出来后进行过户，这种方式付款比例高，争议多，风险大；2.通过开发商更名确权，这种方式相当于购买期房，交易更安全，但需要一次性付清房款。购买回迁房需要注意以下几点：1.通过开发商或住建委员会确定回迁房的性质；2.查看卖方回迁协议和身份证明，核实回迁房真实性；3.明确该房是否是商品房回迁；4.明确回迁房占用土地的性质。

提问：深叔，你好，有两千万预算，准备买豪宅片区的房子，关注的有深圳湾、香蜜湖、华侨城、尖岗山，其中尖岗山比较特别，跟其他几个片区并不相似，请问它有些什么特点，未来发展如何？

深叔： 你好，尖岗山有这些特点：1.不是纯粹的豪宅片区。相比深圳湾、香蜜湖、华侨城这些资源优质的豪宅区，尖岗山虽然有中海九号公馆等豪宅，片区内却同时存在改善盘和刚需盘，片区定位不上不下，居住氛围并不纯粹。2.涨幅一般。究其原因有三点：一是缺少名校，教育资源一般；二是没有地铁，交通不便；三是缺少大型商业，生活不便。3.有万科都会四季这样的刚需盘，价格有优势，户型紧凑，实用性强，但是户型朝向一般。总的来说，尖岗山现在已经由豪宅片区逐渐偏向刚需改善，定位上的不准确导致它陷入尴尬局面，目前尖岗山已经没有空地，未来应该会向好发展。

提问：深叔，你好，已婚，有一套房子自住，现在想置换，但是深圳楼市好像现在行情不景气，打新也并不理想，请问应该怎么办呢？如果换的话有没有什么推荐的楼盘？预算1500万左右。

深叔： 你好，目前深圳楼市对想置换的人群不是很友好，主要体现在以下几方面：1.深圳二手房市场陷入冰点，监管部门严查流入房地产的违规资金，深圳房子的价格水分正在被挤出，居住属性加强，而居住则对房子的品质要求较高，所以成交量惨淡。2.目前楼市情况是这样，一方面，拥有优质资产的业主不肯以参考价成交，然而不降价就难以找到买家，另一方面，资产劣质的业主需要降价出手，到手的资金不够置换，所以这两种情况下的置换客都面临困境。3.恰逢新房热潮稍有减退，部分置换客盯上了新房，但置换客没有首贷资格，且开发商由于限价而降低产品质量，置换客买到的房子很可能并不值钱。总的来说，建议置换客选择确定性大的板块，推荐前海、宝中和碧海的楼盘也可以考虑。 具体买房选筹，详见知识星球内部。

提问：深叔，你好，请问，一个住宅小区里有超过半数的开公司的，例如岗厦的彩福大厦，这样对房价会不会有影响，是好是坏？为什么会存在这种情况？这种情况未来会如何发展？

深叔： 你好，住宅小区有办公是不利的，具体体现在：1.影响居住氛围。2.低买低卖，获利空间小。3.通常这类小区处在商务区的辐射区域，租售比有优势，地段确定基础价格后，起决定作用的楼宇品质。住宅小区内会有办公的原因有这几类：1.房子设计结构适合办公，例如港式建筑。2.历史偶然造就办公租户，电商行业发展产生很多个体经商户。总的来说，办公比例会逐渐降低的，一方面，只要办公楼增多，住宅的办公租户就会慢慢迁移，另一方面，政策是趋向降低住宅楼盘的办公比例的。

提问：深叔，你好，请问前海的三个片区，哪个片区买比较好？

深叔： 你好，前海的三个片区，桂湾、妈湾还有我们的前湾，各自发展的这个重心都已经定位了，在前海的规划中，桂湾是定位了金融中心，它主做的是高端的总部经济，前湾的话定位的是科技创新中心，它承接的是中小创新企业，主做金融科技还有信息服务，妈湾定位的自贸城，在现有的基础上发展现代物流，还有供应链的管理，各有优势。三湾建成之后桂湾的话是商务区，还有居聚区，那前湾的话是商务区公共设施还有居聚区，那麻湾的话是以商务区为主，居聚区为辅。 桂湾、前湾会成为新的产业和居住的高地，桂湾的价值高于前湾，和桂湾连在一起的宝中界面很干净，还有少量可以开发的净地，再加上桂湾和大铲湾的双重加持，价值是远超自贸区的其他片区的，那房地产的价值是由规划来决定的，规划的档次越高，意味着它将来它的配套设施就越好，这个区域的活力和发展前景就越好。宝安中心加上前海这一块是真正的新城市中心，在新的规划里面的话，是整个大湾区里面唯一一个定位国际化新城市中心的地方，它的定位有三个，一个是总部经济，第二个的话是文化艺术中心，第三个的话是商业休闲中心，所以从这个角度来看的话，前海的新城市中心既属于宝中，又属于前海，这就意味着整个深圳市，整个大湾区未来都将在这里展开，那么这块区的房地产也会大大收益。 规划中住宅占比最高，未来能够联动成住宅片区来，会是桂湾片区，住着比较舒服，大家可以一块抱团，未来的居住氛围的话，体验感会比较好。相反的妈湾还有前湾，因为规划的因素，它是以商务为主的，未来不能形成很强烈的资识氛围，所以说体验感会差一点点。

提问：深叔，你好，看到深圳龙岗大运站附近房价这几年没怎么变化，甚至被光明区超越了，看到14号和16号地铁大运站开通，后面会不会涨呢？房子买在大运站附近的投资的话合适吗？

深叔： 你好，确实近几年没什么大的变化，以大运中板块的楼盘为例，主要有以下几个原因：第一，学位一般，吸引力不强；第二，板块热度没有的到大量购房者的认同，无法与核心商圈形成联动；第三，楼房本身、周边新房以及竞品二手房供应量大，购房需求被分流。目前来说，不适合投资入手，如果考虑刚需自住的话，不失为一个不错的选择，随着片区的发展，房子的保值和升值还是有一定空间的。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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